中国房地产还好得起来吗?

发布日期:2024-05-21 12:22:01

  可能因为我是“低质量人群”,不太懂“高质量”的含义,只看到贴上这个标签的行业,要么增速大幅放缓,要么进入收缩周期。很多和我一样的“低质量人群”裁员的裁员、转行的转行。比如互联网产业、制造业都曾有过这个标签。如今轮到了房地产,情形也差不多。

  国家统计局副局长盛来运10月18日表示,房地产持续高质量发展,还是有很强的支撑的。这一判断非常准确!

中国房地产还好得起来吗?

  2023年1-9月,百强房企销售总额为48501.0亿元,同比下降10.3%。其中,9月单月销售额同比下降更是达到24.1%。“金九银十”是传统的房市旺季,今年的“金九”没戏,坐等“银十”数据出炉。反正从销售额变化看,完全符合“高质量”的标准。

  而且,这种“高质量”的态势确实会持续。上半年百强房企拿地金额5920亿元,同比降幅超一成。要知道2019年上半年,十大房企砸了5586亿元,占百强拿地总额的36%。这降幅不是一点点,也不是一半,而是三分之二。以这拿地积极性,保持“高质量”三五年是没有问题的。

  房地产行业还“淘汰”了恒大这样的巨无霸,另一个巨无霸碧桂园目前的情况也不太乐观。凭着这一点,房地产比其他“高质量发展”更是高出了一大截。

  从中国的发展阶段来讲,现在还处在经济转型升级和高质量发展的阶段,人均GDP刚刚超过1.2万美元,城镇化无论从数量还是从质量来看,都有较大的提升空间。这就意味着刚性需求和改善性需求还是较大的。另外,中国实现了全面小康,随着人们的生活水平提高,住房的改善性需求潜力也非常大。从这些基本面情况来看,中国的房地产实现高质量发展、可持续发展,仍然有坚实的支撑。

  这也是老生常谈了,其他沦为“高质量发展”的产业都可以套上基本面的乐观。道理的确是这么个道理,但是现实有点不给力。

  2010年的基本面和2020年的“基本面”有什么不同?2020年的“基本面”和2023年的“基本面”又有什么不同?甚至1973年的“基本面”和2023年也没什么不同。年年可以说是人口众多、需求旺盛。甚至1973年的住房需求更旺盛,当时上海人均住房面积4平米以下,大部分市民的住房条件不如今天的群租房,那住房需求能不旺盛吗?当年有房地产“高质量发展”吗?连房地产都没有。

  所以,“基本面好”、“有大量需求”不是“高质量发展”充其量是必要条件,而不是充分条件。基本面的势能需要通过良好的机制转化,才能产生持久的动能。就像油箱里装满了汽油,发动机不给力,汽车也跑不起来。

  搞好房地产的首要条件是,改善地方财政状况。对“土地财政”依赖度过高,是很多地方盲目搞房地产的根本原因。

  2022年中国大陆三十一省市,财政自给率超过100%的只有上海一家。达到70%以上的,仅有有六省市。连人均GDP第一大省江苏的财政自给率也只有68%。一多半的省级行政机构财政自给率不足50%。如此弱势的地方财政状况,全世界独有。

  省级以下的财政自给率就更不乐观了。以地处中部、财政状况处于中游的河南省为例,2019年157个县级行政单位,财政自给率达到60%以上的仅有33个,占比21%。有34个县级行政单位的财政自给率不到20%,财政极其困难。

  巨大的地方财政缺口,导致很多地方饥不择食房地产,把土地财政当成了救命稻草,这就造成了房地产行业的恶性循环——越是不具备产业基础、人口基础的地方越是硬上房地产,成了资金黑洞、泡沫制造机。

  恒大、碧桂园一直是低线城市房地产扩张的主力,“坑”最大。本来财务状况比较稳健的融创、万科等中高端开发商,前几年也在调控压力下大举进军低线城市,也被深套。企业反映出来的问题,根子是地方财政。大型房地企业出了问题,风险通过供应链系统、金融系统的传导到行业上下游,乃至全国市场。整个行业就不行了。在这个危机酝酿与爆发的过程中,企业当然有经营决策的失误,但是根本问题出在了地方财政。

  中国房地产出问题,表面上是房地产企业的资本无序扩张,根源却是地方财政无序扩张。表面上是房地产过度金融化,实质是地方财政的过度金融化。

  因为中国的房地产行业从启动至今,都是财政需求驱动的。整个交易机制、金融机制都是为了满足地方财政需求设计的。

  这套机制的起点就是土地出让金。我们的土地出让金是项目还没启动,就早早入袋为安。这并不是国际通行的做法。即便是热衷玩土地财政的香港,土拍是拍开发权。所以,开发商向港府支付地价20%的开发权费用。等项目交付变现后才缴纳地价的余额。所以,香港房企的规模越大,开发项目的自有资金比例就越高。房企做大了,也就做强了。我们正好相反,越是大型房企越是依赖融资。因为拿地越多,需要调动的资金规模就越大。只要规模做大,企业的自有资金搞开发是绝对不可能的。所以,只能做大,无法做强。

  地方政府更欢迎大型开发商。越是低线城市就越欢迎。低线城市不缺地,最好一次出个几千亩土地,土地出让金收盆满钵满,不是大型开发商很难接得住。

  银行也更青睐大型开发商。土储越多,抵押物就越充足。抵押物越多,放贷规模就越大,银行业绩就越好看。

  既然上游的土地供应方、金融机构都希望房企“越大越好”,把中国房地产行业的竞争导向了“规模为王”。中国头部房企只有靠“扩大债务-扩大土储”的滚雪球迅速“贴膘”,才能免遭淘汰。今年房地产行业的日子那么难,仍有五家中国房企出现在世界五百强的榜单中,而美国仅有两家房企登榜。这是弯道超车顺手甩了老美两条马路。

  这种高负债的“虚胖”本质上是极端的资金池游戏。债务堆积的资金池无比庞大,土储的估值大幅虚高。中国房地产行业金融风险呈指数级增长,并且向上下游传导蔓延。

  大型房企为了降低资金成本、提高周转率,把资金压力向下游传递。层层分包、层层垫资,账单到期能拖就拖。分包商、供应商hold不住,怎么办?你去融资啊,我给你介绍金融资源。再不行,我给你担保。手牵手,大家一起欠银行。至于市场终端的购房者,那就是最后的债务接盘侠。恨不得刚打第一根桩就把订金、按揭都安排上。

  所谓“高周转”就是反复倒腾银行里的钱,这没点本事真的玩不转。祖师爷是谁?许家印?他不配。必须得是地方政府土地财政操盘手城投平台啊。大大小小房企的高周转才转出了三十多万亿债务,和六十多万亿的城投债比,就是个弟弟。中国房地产行业的真正大佬,不是恒大碧桂园,更不是万科融创,而是这些城投。

  城投凭什么艺高人胆大?就凭他们是地方财政的御用工具。有地方政府的行政强势背书,金融系统的风控、监管都成了摆设。这些强势操盘的玩家,把中国房地产行业玩成了“房价铁三角”。

  可是,天下哪有价格永远涨的道理?大潮一退,债务违约、烂尾楼的雷一串串炸。“房价铁三角”中,房企直接面对市场,所以是最弱的一角,被“空方”踢爆。

  股市的“空军”是神秘的“海外敌对势力”,那楼市的“空方”又是谁?是钱包空空、望房心叹的“刚需族”;是心灰意懒、降价出售的二手房卖家;是有心改善、无力按揭的“改善需求族”。股市不行,一切责任都在“恶意做空”。那房市不行,能责怪千千万万的普通人做空吗?“恶意卖房”说不过去,“恶意不买房”更说不过去。

  更荒谬的是,很多地方的房市连做空的没有,因为本来就是空的。那些低线城市的大盘、超大盘,自始至终就没有过市场需求。没有买卖,也就无所谓多空。

  中国房市的问题存在多年,可以说质量一直都不高。很多问题在产业规模不大时,没暴露;在产业基础好的地方,诸如北上广,问题不大;在经济高增长时代的“顺风局”,还看不出来。

  所以,长期存在、持续发酵。积累的种种问题,终于在低线城市的“下沉市场”、经济增速放缓的“逆风局”,彻底爆发了。中国房地产市场要高质量发展,有良好的基本面支撑是不够的,必须解决深层的问题。那就是地方财政。

  提高地方财政的自给率,才能摆脱土地财政的过度依赖。地方财政规模要高度自律,才能避免财政规模无序扩张的冲动。总之,中国房地产业,地方财政问题是绕不过的坎。没有上游“高质量”的土地供给方,就不会有高质量的房地产业。